قوانین مهم در خرید و فروش ملک

قوانین مهم در خرید و فروش ملک؛خرید و فروش ملک و املاک

1. 👈احراز هویت و مالکیت فروشنده

🏡پیش از هر اقدامی، باید از هویت فروشنده و مالکیت قانونی او اطمینان حاصل کنید. مطابق با قوانین، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد یا وکالت‌نامه رسمی و معتبر از مالک داشته باشد. بررسی مدارک شناسایی مانند شناسنامه و کارت ملی و تطبیق آن با سند ملک الزامی است.

2. 📑بررسی وضعیت سند ملک

سند ملک باید رسمی و بدون اشکال حقوقی باشد. مواردی مانند در رهن بودن، توقیف قضایی یا موقوفه بودن ملک باید بررسی شود. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و بررسی وضعیت سند از نظر قانونی ضروری است.

3. 📝تطابق مشخصات ملک با سند

اطمینان حاصل کنید که مشخصات فیزیکی ملک با اطلاعات مندرج در سند مطابقت دارد. مواردی مانند پلاک ثبتی، کد پستی، حدود اربعه و نشانی دقیق باید بررسی و تطبیق داده شود.

4. 💵بررسی بدهی‌ها و مفاصاحساب‌ها

قبل از خرید، از پرداخت بدهی‌های ملک به سازمان‌هایی مانند شهرداری و اداره مالیات اطمینان حاصل کنید. دریافت مفاصاحساب‌های مربوطه از فروشنده الزامی است. IRIB News

5. 🏙بررسی طرح‌های شهری و شهرداری

ممکن است ملک در طرح‌های توسعه شهری یا پروژه‌های شهرداری قرار داشته باشد. با مراجعه به شهرداری و بررسی طرح تفصیلی منطقه، از وضعیت ملک مطلع شوید.

6.🤝 تنظیم دقیق قرارداد (مبایعه‌نامه)

قرارداد خرید و فروش باید با دقت و جزئیات کامل تنظیم شود. مواردی مانند مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ باید به‌وضوح در قرارداد قید شود.

7. 🔍استعلام ممنوع‌المعامله بودن فروشنده

بررسی کنید که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد. این موضوع را می‌توان از طریق استعلام از مراجع قضایی و ثبت اسناد بررسی کرد. avayevokala.com

8. 🖇بررسی انشعابات و تأسیسات

اطمینان حاصل کنید که ملک دارای انشعابات قانونی آب، برق، گاز و تلفن است. در قرارداد، وضعیت این انشعابات باید مشخص شود.

9.🕵️‍♀️ بررسی وضعیت حقوقی ملک

بررسی کنید که ملک مورد نظر دارای مشکلات حقوقی مانند دعوی قضایی، مصادره یا توقیف نباشد. استعلام از مراجع قضایی و ثبت اسناد در این زمینه مفید است.

10. 👨‍🏫استفاده از مشاور حقوقی

در معاملات ملکی، بهره‌گیری از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری کند. مشاور حقوقی می‌تواند در بررسی اسناد، تنظیم قرارداد و انجام استعلامات کمک کند.

 💡جدول خلاصه نکات حقوقی مهم در خرید و فروش ملک

 ❇ نتیجه‌گیری

رعایت نکات و قوانین حقوقی در معاملات ملکی، از بروز مشکلات و خسارات جلوگیری می‌کند. با بررسی دقیق اسناد، استعلام از مراجع مربوطه و استفاده از مشاور حقوقی، می‌توانید معامله‌ای امن و مطمئن داشته باشید.

11. 🧐دقت در تاریخ تحویل ملک و تسویه حساب

یکی از مهم‌ترین مواردی که در بسیاری از معاملات نادیده گرفته می‌شود، تعیین دقیق تاریخ تحویل ملک و شرایط تسویه حساب نهایی است. در قرارداد باید به‌صورت شفاف مشخص شود:

• روز تحویل ملک

• شرایط خالی بودن یا در تصرف بودن ملک

• نحوه پرداخت اقساط یا چک‌های باقی‌مانده

• ضمانت اجرایی در صورت تأخیر یا عدم انجام تعهد

12. 🛢دریافت گواهی پایان کار برای املاک نوساز

برای ساختمان‌های تازه‌ساز، دریافت گواهی پایان کار شهرداری الزامی است. بدون این گواهی، امکان صدور سند رسمی وجود ندارد. گواهی پایان کار نشان‌دهنده تأیید رسمی شهرداری مبنی بر رعایت اصول مهندسی، ایمنی و ساخت و ساز است.

13.🟢 بررسی سابقه مالکیت و نقل و انتقالات قبلی

با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک می‌توان از صحت نقل و انتقالات قبلی و وضعیت مالکیت فعلی اطمینان حاصل کرد. در مواردی، فروشنده ممکن است ملک را از طریق وکالت خریداری کرده باشد که لازم است اعتبار وکالت‌نامه بررسی شود.

14.🔵 اهمیت کد رهگیری معاملات ملکی

تمام معاملات رسمی که از طریق سامانه ثبت معاملات املاک انجام می‌گیرد، دارای کد رهگیری یکتا هستند. این کد در صورت بروز اختلافات حقوقی، سند قانونی معتبر برای اثبات معامله است. دریافت کد رهگیری از مشاور املاک معتبر ضروری است.

15. 🟣تنظیم سند در دفترخانه رسمی

مرحله نهایی در هر خرید و فروش، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی (دفترخانه) است. در این مرحله موارد زیر باید رعایت شود:

• حضور طرفین یا نمایندگان قانونی آن‌ها

• پرداخت هزینه‌های قانونی مانند مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت و …

• ارائه مدارک کامل شامل سند، شناسنامه، کارت ملی، مفاصا حساب‌ها و گواهی پایان کار

• امضای نهایی سند توسط طرفین و دفتر‌دار رسمی

📌 نکات طلایی

• ❗ حتماً قبل از امضای قرارداد با وکیل حقوقی مشورت کنید.

• 📝 از نوشتن قراردادهای دستی و غیررسمی خودداری کنید.

• 🔐 هیچ وجهی بدون تنظیم قرارداد رسمی و دریافت رسید پرداخت نکنید.

• 🔍 از فروشنده بخواهید تمامی بدهی‌ها و مفاصا حساب‌ها را تا روز انتقال سند تسویه کند.

• 📄 مشخصات کامل ملک و شرایط معامله را دقیق و کامل در مبایعه‌نامه درج کنید.

• ✅ تا پیش از دریافت سند رسمی، از تحویل گرفتن ملک خودداری کنید.

جدول مقایسه‌ای انواع هزینه‌های رسمی در خرید و فروش ملک

 ✅سوالات متداول درباره قوانین خرید و فروش ملک

❓ آیا معامله با سند قولنامه‌ای معتبر است؟

✔ در صورت تنظیم توسط مشاور املاک دارای مجوز و دریافت کد رهگیری، اعتبار قانونی دارد. اما برای انتقال کامل مالکیت، سند رسمی لازم است.

❓ در صورت تخلف فروشنده از تحویل ملک، چه اقدامی باید انجام داد؟

✔ می‌توان از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی نسبت به الزام به ایفای تعهد یا فسخ قرارداد و مطالبه خسارت اقدام کرد.

❓ آیا خریدار باید در پرداخت مالیات نقل و انتقال مشارکت کند؟

✔ معمولاً این هزینه بر عهده فروشنده است، مگر اینکه طرفین به‌صورت دیگری توافق کرده باشند.

🎯 جمع‌بندی نهایی

📌 خرید و فروش ملک، فرآیندی پیچیده و نیازمند آگاهی کامل از قوانین و نکات حقوقی است. کوچک‌ترین غفلت ممکن است منجر به بروز مشکلات جبران‌ناپذیر شود. با رعایت مراحل قانونی، بررسی دقیق اسناد، همکاری با مشاورین حقوقی مجرب و تنظیم قراردادهای معتبر، می‌توانید با اطمینان کامل معامله‌ای موفق و بی‌خطر را تجربه کنید.